Appraisal (부동산 감정)

Appraisal


감정 (이유 : 명의변경, 융자, 세금, 강제수용(condemnation), 보험)
감정의 4 요소 (DUST : Demand : 수요, Utility : 이용가능성, Scarcity : 희소성, Transferability : 양도가능성)
감정방법 (Approach)

Cost is not an essential element of value

1. Cost approach :

  • Reproduction cost (과거의 방식으로 제작 후 현재 비용 산정방식)
  • Replacement cost (현재의 건물을 대체할 때 비용 산정방식) ex, 교회, 학교

2. Sales (Market) comparison approach (Single Family Residence 1-4 units) 최근 판매된 3채이상의 매물 비교가
3. Income Capitalization approach : 상가 건물 등.

  • Gross Scheduled Annual Income – Annual Vacancy Factor = Effective Gross Income
  • Gross Income – Total Expenses = Net Operating Income
  • Net Operating Income / Cap Rate = Value of Property

principles of valuation : 가치측정의 원칙

conformity : 주변 상황에 잘 어울리는 매물
change : 업그레이드, 리모델링
substitution : 비교대상이 많은 매물
supply and demand : 수요 공급
highest and best use : 최상의 이용가치
progression : 내집보다 큰집이 둘러쌓였을 때 가치 상승 <-> regression : 반대일 때 가치 하락 (=over improvement)
contribution
anticipation
competition
balance
three stage life cycle

  • Plottage = Assmblage : 나눠진 땅을 합치는 것 -> 가치 상승
  • <-> subdivision (땅을 쪼개서 파는 것)

force influence value : 가치에 영향을 주는 것

1. physical force : 건물의 외관

  • age : actual age (real age) / effective age (condition & usefulness) / economic life (estimated period to use)
  • depth table : front footage of commercial is usually the most valuable (상업용 건물에서 가장 크게 차지하는 요소)
  • A strip mall : an open-air shopping mall where the stores are arranged in a row, with a sidewalk in front.
  • : 길을 따라 넓게 위치한 형태로 주로 리테일 커머셜 빌딩의 가치측정에 유리

  • setback : a placing of a face of a building on a line some distance to the rear of the building line or of the wall below
  • 2. social force : 연령, 지역, 사회적 여건
    3. economic force : 경제적 여건, 인구감소, 불경기 등
    4. political force : zoning (police power)

    Three main depreciation

    1. physical deterioration (=deferred maintenamce 관리 미흡)
    2. functional obsolescence (기능 하자, 설계 미흡)
    3. economic obsolescence (집 외부의 영향)

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